Hiszpania bije rekordy. Ale polscy inwestorzy patrzą już dalej niż Costa del Sol.

W ciągu zaledwie sześciu miesięcy Polacy kupili w Hiszpanii więcej nieruchomości niż w jakimkolwiek innym półroczu w historii tamtejszego rynku 2269 transakcji, wzrost o niemal 9 proc. rok do roku, wynik, którego jeszcze pięć lat temu nikt by się chyba nie spodziewał. Same liczby robią wrażenie i chętnie trafiają do nagłówków, bo dobrze pokazują, jak bardzo hiszpańskie wybrzeże spolszczyło się w ostatnich latach. Prawdziwie interesujące pytanie zaczyna się jednak dopiero tam, gdzie kończy się statystyka: czy w sytuacji, w której kupuje już niemal każdy, kupowanie dokładnie tego samego co wszyscy nadal jest rozsądną strategią inwestycyjną, czy raczej wygodnym sposobem na uśpienie własnej czujności.

W skrócie:

• 2269 nieruchomości kupili Polacy w Hiszpanii w pierwszym półroczu 2026 roku – najlepszy wynik w historii tamtejszego rynku.
• +9 % rok do roku – o tyle wzrosła liczba transakcji zawartych przez polskich kupujących.
• miejsce w rankingu narodowości kupujących nieruchomości w Hiszpanii i 4,33 % udziału w zakupach dokonywanych przez wszystkich cudzoziemców w drugim kwartale 2026 roku.

Jeszcze kilka lat temu apartament na południu Europy był dla większości Polaków niemal wyłącznie synonimem luksusu, nagrodą, którą kupowało się sobie po latach ciężkiej pracy, kiedy było już wiadomo, że na wszystko inne pieniędzy wystarczy. Dziś ten sam apartament coraz częściej trafia do arkusza kalkulacyjnego obok akcji, obligacji i mieszkań na wynajem w Warszawie czy Wrocławiu, traktowany nie jak spełnione marzenie, lecz jak jedna z pozycji w starannie zaplanowanym portfelu. To zmiana, która nie dokonała się z dnia na dzień, ale która dziś jest już trudna do przeoczenia.

I właśnie dlatego, gdy Hiszpania bije kolejne rekordy popularności, warto zadać pytanie, którego inwestorzy z reguły najbardziej nie lubią słyszeć, bo zmusza do zakwestionowania decyzji, którą już właściwie podjęli: czy podążanie za tłumem, choćby tłum ten miał za sobą realne dane i sprawdzony ekosystem obsługi, nadal jest dobrą strategią, czy tylko wygodnym alibi na brak własnej.

Hiszpania ewidentnie przestała być dla polskiego kapitału egzotyką, a to, że powstał wokół niej cały, dojrzały już przemysł usługowy, jest samo w sobie sygnałem, jak daleko zaszła ta transformacja. Tyle że dojrzały, dobrze zagospodarowany rynek to jednocześnie rynek, na którym najłatwiej o decyzję przeciętną — podjętą w dobrym nastroju, przy dźwięku fal, bez chłodnej kalkulacji, jaką zwykle rezerwujemy dla decyzji podejmowanych w Polsce. To właśnie dlatego pytanie o to, jak inwestować za granicą świadomie, a nie pod wpływem nastroju, znalazło się w tym roku w programie Forum Inwestorek 6.0 – wydarzenia, które od sześciu edycji towarzyszy Polkom budującym majątek, a nie tylko karierę.

Najpierw była Hiszpania. Teraz mapa się rozszerza.

Costa del Sol, Costa Blanca, Alicante, okolice Malagi – te nazwy polscy inwestorzy znają dziś na pamięć niemal tak samo dobrze, jak jeszcze niedawno znali tylko Zakopane czy Trójmiasto. W ślad za rosnącym popytem powstał tam cały ekosystem obsługujący polskiego klienta od pierwszego telefonu aż po klucze do mieszkania: polskojęzyczni agenci nieruchomości, prawnicy specjalizujący się w hiszpańskim prawie, doradcy podatkowi rozumiejący realia obu krajów jednocześnie, zarządcy nieruchomości i firmy zajmujące się najmem krótkoterminowym.

To dobra wiadomość dla każdego, kto chce kupić szybko i bez stresu. I jednocześnie subtelna pułapka dla każdego, kto chciałby kupić mądrze. Bo dziś Polak nie musi znać ani słowa po hiszpańsku, nie musi rozumieć niuansów lokalnego rynku, nie musi nawet szczególnie się starać. Wystarczą trzy dni, kilkanaście obejrzanych z agentem nieruchomości i podpis złożony u notariusza, żeby stać się właścicielem kawałka hiszpańskiego wybrzeża. Zakup nigdy nie był łatwiejszy, sprawniejszy ani mniej wymagający.

Tyle że łatwiejszy zakup nie oznacza automatycznie lepszej inwestycji, a bywa, że oznacza dokładnie coś przeciwnego, bo im mniej wysiłku wkładamy w proces, tym łatwiej pominąć pytania, które naprawdę powinniśmy sobie zadać. Dlatego najbardziej doświadczeni inwestorzy już dziś rozglądają się poza utarte szlaki – po Włoszech, Cyprze, Francji – nie dlatego, że Hiszpania nagle straciła cokolwiek ze swojego uroku, lecz dlatego, że kapitał z natury nie lubi tłoku i, prędzej czy później, zawsze zaczyna szukać miejsc, do których jeszcze nie zdążyli dotrzeć wszyscy pozostali.

Widok na morze nie jest strategią inwestycyjną.

Nieruchomośći kupowane za granicą mają jedną szczególnie zdradliwą cechę: potrafią błyskawicznie, często bez naszej wiedzy, zamienić chłodnego inwestora w rozmarzonego kupującego, który przestaje liczyć, a zaczyna sobie wyobrażać. Taras z widokiem, na którym można pić poranną kawę. Basen, do którego zejdzie się prosto z sypialni. Morze pięć minut spacerem. Restauracja dwie ulice dalej, w której już teraz wyobrażamy sobie kolację. Lotnisko zaledwie godzinę drogi, dzięki czemu wszystko wydaje się bliżej, niż jest naprawdę. I nagle, niemal niezauważalnie, kalkulator znika ze stołu, a jego miejsce zajmuje wyobraźnia, która potrafi uzasadnić właściwie każdą cenę.

Tymczasem pytania, jakie naprawdę powinien sobie zadać inwestor, bez względu na to, czy kupuje apartament w Hiszpanii, willę na Cyprze, dom w Toskanii, czy nieruchomość we Francji, są dużo mniej romantyczne niż widok z tarasu, a jednocześnie dużo bardziej kosztowne, jeśli zostaną pominięte. Kim będzie mój klient za pięć lat, kiedy dzisiejsza moda na dany region może już wygasnąć? Ile realnie zostanie z najmu, gdy odliczy się wszystkie, często niewidoczne na pierwszy rzut oka koszty? Jakie lokalne ograniczenia -prawne, podatkowe, administracyjne – będą obowiązywać w praktyce, a nie tylko w broszurze dewelopera? Kto zajmie się mieszkaniem, kiedy ja sam będę dwa tysiące kilometrów dalej i nie odbiorę telefonu w środku nocy? Ile w praktyce kosztuje wyjście z tej inwestycji, gdy pewnego dnia zechcę ją sprzedać? Jak dokładnie wygląda opodatkowanie dochodu uzyskanego w dwóch różnych systemach prawnych jednocześnie? I wreszcie, pytanie najważniejsze ze wszystkich: czy kupuję aktywo, które w razie potrzeby łatwo odsprzedam, czy przede wszystkim realizuję własne, całkowicie uzasadnione, ale jednak prywatne marzenie? Obie te odpowiedzi mogą być dobre, a nawet mądre pod warunkiem, że wiemy, którą z nich naprawdę wybieramy.

Problem zaczyna się dopiero wtedy, gdy drugą odpowiedź nazywamy pierwszą i tą etykietą tłumaczymy sobie, rodzinie, a czasem i doradcy podatkowemu decyzję, która finansowo po prostu się nie broni. Trudno zadać sobie te pytania samodzielnie, siedząc naprzeciwko sympatycznego agenta z widokiem na basen — dlatego łatwiej usłyszeć je wcześniej, od kogoś, kto nie ma w tej transakcji żadnego interesu. Właśnie takie pytania będą zadawać uczestniczkom eksperckie panelistki Forum Inwestorek 6.0, na co dzień pracujące po drugiej stronie tego typu decyzji.

Drugi dom czy druga noga majątku?

Zmieniają się nie tylko liczby publikowane w kolejnych raportach. Zmienia się, i to głębiej, niż mogłoby się wydawać, sam powód, dla którego Polacy w ogóle decydują się na taki zakup. Jeszcze niedawno rządziło jedno, stosunkowo proste marzenie: mieć własny, choćby niewielki kawałek ciepłego kraju, do którego można wracać co roku. Dziś w jednej, pojedynczej decyzji zakupowej splatają się zwykle trzy odrębne motywy jednocześnie: inwestycyjny, prywatny i ten związany z szeroko rozumianym bezpieczeństwem zgromadzonego majątku. Apartament ma jednocześnie zarabiać w sezonie na wynajmie, służyć właścicielom przez kilka tygodni odpoczynku w roku i pozostawać aktywem trzymanym świadomie poza granicami Polski, na wypadek, gdyby coś w kraju miało pójść nie tak.

Po wybuchu wojny w Ukrainie część klientów zaczęła traktować zakup nieruchomości w Hiszpanii również jako formę geograficznej dywersyfikacji majątku, a nie tylko jako inwestycję czy wakacyjną przyjemność. O tym zjawisku otwarcie mówią osoby, które na co dzień, zawodowo, obsługują polskich kupujących na tamtejszym rynku i widzą, jak zmieniają się pytania zadawane im podczas pierwszych rozmów.

To dużo ciekawszy, bardziej wymowny sygnał niż sam kolejny rekord sprzedaży, bo oznacza, że zagraniczna nieruchomość powoli, ale konsekwentnie przestaje być produktem wyłącznie wakacyjnym i zaczyna pełnić kilka funkcji naraz, funkcji, które nie zawsze da się pogodzić w jednym, tym samym lokalu. A im więcej ról ma odgrywać jedna nieruchomość, tym trudniej znaleźć rynek i konkretną lokalizację, które spełnią je wszystkie równie dobrze, zamiast tylko jednej kosztem pozostałych.

Hiszpania, Włochy, Cypr czy Francja? To źle postawione pytanie.

Inwestorzy uwielbiają rankingi, bo dają złudne poczucie, że decyzję można podjąć na podstawie jednej, prostej tabeli. Gdzie jest dziś najwyższa stopa zwrotu? Gdzie mieszkania są wciąż relatywnie tanie? Gdzie, ogólnie rzecz biorąc, najlepiej kupować w 2026 czy 2027 roku? Tyle że kraj jest zdecydowanie zbyt dużą, zbyt niejednorodną jednostką, żeby na tak ogólnej podstawie podejmować decyzję o wydaniu kilkuset tysięcy złotych. Dwie nieruchomości oddalone od siebie o zaledwie kilkanaście kilometrów mogą mieć zupełnie inną płynność, zupełnie inną grupę potencjalnych najemców i zupełnie inny, trudny do przewidzenia z poziomu ogólnokrajowej statystyki, potencjał wzrostu wartości. Dlatego znacznie sensowniej jest zacząć nie od mapy, lecz od własnego, jasno nazwanego celu. Jeśli najważniejszy jest najem turystyczny, trzeba dokładnie zbadać lokalny popyt oraz przepisy, które w danej gminie czy regionie regulują jego prowadzenie, bo te potrafią się różnić nawet między sąsiadującymi miejscowościami. Jeśli nieruchomość ma pełnić funkcję drugiego domu, kluczowa staje się realna dostępność bezpośrednich lotów, lokalna infrastruktura i możliwość wygodnego korzystania z niej również poza wysokim sezonem, kiedy większość okolicznych atrakcji bywa zamknięta. Jeśli natomiast zakup ma przede wszystkim dywersyfikować majątek, na pierwszy plan wysuwają się bezpieczeństwo prawne transakcji, lokalny system podatkowy, płynność rynku wtórnego oraz sposób, w jaki cała inwestycja zostanie sfinansowana.

Kraj pojawia się w tej układance dopiero na samym końcu, jako konsekwencja wcześniejszych wyborów, a nie jako ich punkt wyjścia. I to właśnie dlatego dużo więcej daje rozmowa z kimś, kto zna specyfikę jednego, konkretnego rynku od podszewki, niż kolejny ogólny ranking krajów, a takiej rozmowy, prowadzonej równolegle o czterech różnych rynkach południa Europy, próżno szukać gdzie indziej niż na wydarzeniach w rodzaju Forum Inwestorek 6.0.

Najdroższy błąd zdarza się nie przy zakupie, lecz po nim.

Sam moment nabycia nieruchomości jest zwykle najlepiej przygotowanym, najbardziej sformalizowanym etapem całej inwestycji. Są dokumenty, jest agent, jest prawnik i notariusz, są dokładne kalkulacje przygotowane jeszcze przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy. Zdecydowanie mniej uwagi poświęca się natomiast temu, co wydarzy się później, a to właśnie tam, w codziennej eksploatacji nieruchomości, rozstrzyga się ostatecznie, czy inwestycja rzeczywiście się broni. Kto naprawi klimatyzację, która akurat się zepsuje w środku sierpnia, gdy najemcy dzwonią, a lokalny serwisant ma urlop? Co stanie się z rentownością całego przedsięwzięcia, jeśli mieszkanie z jakiegoś powodu będzie stało puste przez kilka kolejnych miesięcy? Jak szybko i jakim kosztem można zmienić operatora najmu, jeśli ten dotychczasowy zacznie zawodzić? Co zrobić, jeśli lokalne przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego nagle się zaostrzą, tak jak dzieje się to już w wielu europejskich miastach? I jak w praktyce, a nie tylko w teorii, wygląda rozliczenie podatku dochodowego w dwóch krajach jednocześnie? To nie są detale, które można wygodnie zostawić sobie na później. To właśnie te, z pozoru drugorzędne pytania decydują ostatecznie, czy wymarzony apartament pozostanie realną inwestycją, czy z czasem stanie się bardzo drogim drugim domem, który tylko z nazwy miał na siebie zarabiać, a w praktyce przez większość roku generuje wyłącznie koszty.

Właśnie dlatego o tym, jak naprawdę, w praktyce, różnią się od siebie poszczególne rynki południowej Europy, warto posłuchać nie z kolejnego rankingu, lecz od osób, które na co dzień na tych rynkach pracują. Taka rozmowa odbędzie się 26 września 2026 roku w Warszawie, podczas panelu „Zarabiaj tam, gdzie inni odpoczywają – strategie inwestycyjne na południu Europy” na Forum Inwestorek 6.0. Spotkają się na nim: Agnieszka Mierzwińska-Wójt, certyfikowana pośredniczka nieruchomości specjalizująca się w hiszpańskiej Costa del Sol, Anna Wieruszewska, agentka nieruchomości premium działająca na Cyprze, Dorota Waga, inwestorka na włoskim rynku nieruchomości i organizatorka wyjazdów inwestycyjnych do Toskanii, oraz Joanna Pasterzak-Jarosz, CEO Groupe ESPRO, prowadząca polsko-francuską kancelarię wspierającą inwestycje transgraniczne we Francji. Rozmowę poprowadzi Magdalena Teterko-Walczak, a więc w jednym miejscu i o tej samej godzinie zbierze się dokładnie ta wiedza, której nie da się zdobyć od jednego agenta obsługującego jeden kraj, bo z natury rzeczy nie ma on porównania z resztą kontynentu. Bo po rekordowym półroczu w Hiszpanii najciekawsze pytanie, jakie można dziś zadać, wcale nie brzmi już: Czy Polacy będą nadal kupowali nieruchomości na południu Europy? Prawdopodobnie tak, i to zapewne w jeszcze większej liczbie niż dotychczas. Znacznie ważniejsze i znacznie trudniejsze, jest inne pytanie: Czy w końcu nauczą się odróżniać nieruchomość, którą chcieliby mieć, od tej, którą naprawdę warto kupić?